Sering kali kita mendengar tentang masalah yang dihadapi pembeli selepas memiliki suatu rumah setelah membuat bayaran penuh kepada pemilik lama yang menjadi mimpi ngeri bagi mereka yang ingin mendiami rumah idaman. Khabar tersebut kerap berlaku dan menjadi perkara penting yang pembeli perlu tahu sebelum membuat keputusan membeli sebuah rumah.

Bagi mereka yang membeli rumah daripada pemaju tidak perlu risau kerana wujud satu tempoh masa yang dikenali sebagai ‘Defect Liability Period’ atau DLP. Ini adalah tempoh masa dari tarikh anda menerima penyerahan milikan kosong dan kunci hartanah anda, di mana pemaju bertanggungjawab untuk membaiki sebarang kerosakan dan kecacatan. Penting untuk diperhatikan bahawa tidak semua pembangunan baru mempunyai DLP, kerana ‘Housing Development Act’ atau HDA hanya melindungi hartanah dan pembangunan di bawah Syarat Nyata Kediaman sahaja. Pemilik boleh melihat Syarat Nyata hartanah dalam Geran anda. Jika anda tidak mempunyai Geran Asal bersama anda setelah membuat pinjaman dengan bank untuk membiayai pembelian perumahan, anda boleh menghubungi dengan peguam bank anda untuk mendapatkan salinan Geran tersebut sebagai rujukan dan tindakan anda seterusnya.

Di bawah HDA, DLP adalah selama 24 bulan, bermula dari tarikh anda menerima kunci. Dalam tempoh ini, pemilik rumah perlu memeriksa sebarang kerosakan, kecacatan, serta kerja yang tidak sempurna. Sebarang isu perlu dilaporkan kembali kepada pemaju untuk diperbaiki secara percuma. Jika anda tidak pasti tentang kerosakan atau kecacatan yang anda perlu kenal pasti, anda boleh mendapatkan khidmat pakar servis pemeriksaan rumah baharu.

Namun, bagi kebanyakan penduduk Malaysia yang membeli rumah daripada pemilik individu, yang dipanggil sebagai pembelian rumah secara ‘Subsale’. Pembelian seperti ini tidak mempunyai sebarang DLP. Walaubagaimanapun, itu tidak bermaksud mereka yang beli rumah Subsale tidak ada sebarang relief jika wujud apa-apa kecacatan atau kerosakan. Berikut merupakan cara-cara dan usaha wajar yang perlu dilakukan pembeli rumah Subsale untuk memastikan kualiti rumah yang dibeli setimpal harga yang ditawarkan oleh pemilik.

a) Pemeriksaan premis rumah

Sebelum anda bersetuju untuk membuat pembelian ke atas rumah tersebut, pastikan anda telah membuat pemeriksaan secara teliti terhadap premis kawasan rumah anda, luar dan dalam. Pemeriksaan rumah adalah proses bagi membuat penelitian ke atas rumah yang hendak dibeli untuk mengenal pasti sebarang kecacatan atau kerosakan dapat dibaiki tanpa kos tambahan kepada pemilik baru.

Anda juga boleh mendapatkan bantuan daripada ejen hartanah jika anda membuat carian rumah tersebut melalui ‘listing’ daripada pihak ejen. Pastikan semua sudut rumah tersebut diperiksa seperti pintu, saluran perpaipan dan sebarang kebocoran atau keretakan pada dinding atau lantai serta sebagainya. Kenal pasti dan rekodkan semua kecacatan dan kerosakan tersebut tidak kira dalam bentuk gambar, video atau nota.

b) Membuat persetujuan berkenaan pembaikan kecacatan/kerosakan

Semasa anda dalam proses perbincangan dengan pemilik rumah, anda juga perlu tekankan tentang semua kecacatan dan kerosakan yang anda jumpa sewaktu pemeriksaan tersebut. Anda boleh menuntut kepada pemilik berakujanji untuk membaiki semua kerosakan dan kecacatan tersebut sebagai terma atau ditolak daripada harga jualan jika kerosakan tersebut perlu dibaiki oleh pembeli sendiri bergantung kepada sebut harga yang diterima.

Pastikan segala persetujuan dan janji antara anda dengan pemilik direkodkan tidak kira melalui melalui whatsapp, mesej, faks atau email. Jika anda menggunakan servis ejen hartanah, anda boleh pastikan persetujuan tersebut direkodkan di dalam Agreement/Offer To Purchase atau ATP/OTP yang akan ditandatangani anda dan pemilik dan pastikan anda mendapatkan satu salinan sebagai rujukan anda.

c) Memasukkan klausa berkenaan di dalam Perjanjian Jual Beli

Perkara paling penting yang anda perlu pastikan adalah persetujuan anda dengan pemilik adalah dimasukkan di dalam Perjanjian Jual Beli atau SPA dengan klausa-klausa yang sesuai. Anda boleh menekankan kepentingan persetujuan tersebut kepada peguam anda dan mohon persetujuan tersebut dimasukkan sebagai klausa tambahan. Perlu diingatkan bahawa semua proses jual beli anda bergantung kepada klausa-klausa SPA tersebut. Jadi pastikan anda membaca betul-betul SPA sebelum menandatanganinya. Jika anda mempunyai sebarang kekeliruan, pastikan anda mendapatkan khidmat guaman daripada peguam anda bagi memastikan hak dan kepentingan anda terjaga.

Setelah harga jualan dibayar penuh, apa-apa kecacatan atau kerosakan yang telah dimasukkan di dalam SPA perlu ditanggung oleh pemilik lama. Jika pemilik lama enggan, anda layak mengenakan tindakan undang-undang terhadap mereka untuk menguatkuasakan klausa SPA tersebut dan mendapatkan ganti rugi. Sekiranya tiada klausa tambahan untuk pemilik lama membuat pembaikan dan di dalam SPA hanya direkodkan sebagai urusan jual beli seperti mana asasnya atau “as where is basis”, maka pembeli akan berada dalam keadaan yang sukar untuk membuat tuntutan ke atas pemilik lama.

Dalam proses pembelian rumah, adalah penting untuk memahami perbezaan antara pembelian daripada pemaju dan pembelian secara Subsale. Pembelian daripada pemaju biasanya datang dengan DLP yang memastikan sebarang kecacatan akan dibaiki tanpa kos tambahan dalam tempoh tertentu. Sebaliknya, pembelian secara Subsale tidak mempunyai perlindungan ini, jadi pembeli perlu menjalankan pemeriksaan menyeluruh terhadap hartanah dan memastikan semua persetujuan mengenai pembaikan dimasukkan ke dalam perjanjian jual beli. Langkah-langkah ini penting untuk melindungi hak dan kepentingan pembeli.